ゼネコンとの違いは？デベロッパーの主な仕事内容や平均年収などを徹底解説

2022.04.29

不動産業界での花形職業と聞くと、デベロッパーを思い浮かべる人は多いでしょう。

とはいえ、デベロッパーという名称は知っているものの具体的にどのような仕事なのかよく知らず、ゼネコンとの違いがわからない人もいるのではないでしょうか。

この記事では、デベロッパーの概要や業務内容、ゼネコンとの違い、年収などについて詳しく解説します。

そもそもどういう意味？不動産業界のデベロッパーとは

不動産・建築業界において、デベロッパーとは街や土地などの不動産を開発する業者全般を指します。

三井不動産や三菱地所、住友不動産などの大手デベロッパーの名前は、誰でも一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。デベロッパーの主な仕事は土地を購入してどのように活かすかを企画することで、高層ビルの建築や駅の再開発、リゾート地の開発などを手掛けています。

デベロッパーの主な目的は街を発展させて人が集まる環境を作ることです。建物の売却益やテナントの賃貸料などが主な収益となります。

なお、デベロッパーは英語のDeveloper（開発者）に由来する用語です。建設業界用語として使われているほか、IT業界でもデベロッパーと呼ばれる職種が存在し、ソフトウェアやアプリの開発をする人を指します。

大手企業の大半は総合デベロッパー！デベロッパーの企業タイプ

デベロッパー企業は、どのような開発を手掛けているかによっていくつかのタイプに分類できます。

主なタイプは「総合デベロッパー」「マンションデベロッパー」「公的デベロッパー」の3つです。

総合デベロッパーは、大規模開発を担います。住宅商業施設やリゾート地の開発など、扱う事業の規模が大きいことが最たる特徴といえるでしょう。

特定エリアのインフラ整備を担当することもあるなど、仕事の内容には幅があります。総合デベロッパーは、体力や技術、資金力のある大企業がほとんどです。

マンションデベロッパーは、主として分譲マンションの開発を手掛けます。マンションのニーズが高い土地を探して購入し、建築して販売までを担当することが一般的です。

公的デベロッパーは、国や自治体のもとで街の開発や基盤整備などを行います。住宅都市整備公団が有名で、知っている人も多いでしょう。

4つのフェーズで解説！デベロッパーの仕事内容

デベロッパーの仕事は、主に「用地取得」「開発計画」「営業活動」「管理業務」の4つのフェーズに分けられます。ここでは、それぞれのフェーズについて詳しく見ていきましょう。

用地取得

デベロッパーの仕事は土地を開発することです。そのため、建物を建てて開発するための土地を確保しなければ始まりません。

不動産会社などが土地を探して購入することを「用地取得」といいます。なお、当然ながら確保する用地はどのような場所でもいいわけではありません。

目星をつけた土地があれば、「どのような需要があるのか」「どのような問題を抱えているのか」などさまざまな点について情報を収集し、分析を行います。

土地のある地域によって、求められる開発の姿は異なるものです。たとえば、マンションやアパートを建設したほうが良いエリアもあれば、大型商業施設を建てたほうが良いエリアもあります。リゾート地として開発すべき土地もあるでしょう。

さまざまな選択肢のなかからもっとも有効活用できるプランを検討し、採算が取れるかどうかをじっくりと検討します。

このように開発するメリットがある土地を探すためには、不動産の知識だけでは十分ではありません。マーケティングの知識も必要です。

目当ての用地について検討し、採算が取れると判断した場合は、土地を取得するため所有者や地権者を相手に交渉に入ります。

地権者が複数いることも珍しくなく、全員と交渉して承諾を得なければなりません。

交渉がスムーズに進まないことも多く、いかにうまく交渉して話をまとめるかがデベロッパーの腕の見せ所といえるでしょう。

開発計画

無事に用地が取得できたら、次にすることは開発計画の立案です。

取得した土地は、最大限の利益を生むようにもっとも有効活用できる形で開発することが求められます。取得した用地の地形や歴史なども考慮に入れ、広く受け入れられる開発計画を立てることが必要です。

用地取得の段階でもさまざまな調査を行ってはいるものの、開発計画ではさらに周辺地域に住む住民の特徴や属性なども考え、深堀りすることになります。

たとえば、会社員が多いビジネス街の用地を取得した場合、オフィスビルを建てることが一般的です。駅周辺であればマンション建設が多いでしょう。住宅密集地であれば、商業施設を建てれば多くの住民に歓迎され、収益に結び付く可能性が高まります。

開発コンセプトが決まり建物の企画が通ったら、次にすることは設計やデザインです。デベロッパーの仕事の内とはいえ、すべてを一人で行うわけではありません。多くの場合、建築士やデザイナーなどその道の専門家と協力して進めます。多くの業者が関わることになるため、すべてが計画通りに進むよう全体を統括し、管理するのもデベロッパーの大切な仕事です。

営業活動

デベロッパーは開発計画の立案や企画は行うものの、実際の建築は手掛けません。ゼネコンに工事を任せます。

ただし、デベロッパーの仕事はそこで終わりではありません。工事が完了して建物の準備が整ったら、販売する必要があるからです。

建物の完成までは主に建築会社とやり取りを行いますが、完成後は不動産会社との取引に移ります。

開発した土地や建物のコンセプトに合い、需要が見込めそうな層を調べ、企業や店舗、場合によっては医療機関などに対し営業活動をしかけていくことが必要です。

デベロッパーの主な収益は、開発した建物に入った企業・店舗からのテナント料や購入者から得る購入費用などが大部分を占めます。

個人に不動産を販売することもありますが、デベロッパーが取引する相手はほとんどが法人です。法人相手の営業は、デベロッパーを支える収益の柱といえるでしょう。

デベロッパーで働く社員の多くが従事しているのは土地活用の企画や設計などではなく、営業部門です。

管理業務

建物の建築や販売が終わっても、デベロッパーの仕事は続きます。最後の段階として行うのが管理です。

人が集まる建物やエリアの開発に成功したとしても、放置していればいずれは価値が下がります。価値が下がれば、建物を借りたい・購入したいと考える企業や店舗は減ってしまうでしょう。賃料や売値を下げざるを得なくなれば、収益への影響は避けられません。そのため、品質の維持やイメージアップを目指し、土地や建物を適切に管理し続ける必要があります。

どのように管理するかは、デベロッパーによって異なります。社内の管理部門に任せることもあれば、管理を行う会社に任せることも少なくありません。まったくの他社に依頼するのではなく、管理専門の子会社に委託することもよくあります。

仕事内容を混合しやすい？デベロッパーとゼネコンの違いについて

デベロッパーとゼネコンの違いを知らず、同じようなものと捉えている人がいますが、両者は明確に担っている役割が異なります。

ゼネコンとはGeneral Contractor（ゼネラル・コントラクター）から来ている不動産業界用語です。不動産建設を一貫して請け負う総合請負業者を指します。デベロッパーは不動産開発の企画を行い、それを受けてゼネコンが実際の工事を担当すると考えると分かりやすいでしょう。

とはいえ、ゼネコンは建設業務を請け負うものの、実際の建設は下請け企業に任せることが一般的です。

工事を行うのではなく、工事が計画通りに進むよう取り仕切る会社と考えるほうがより実態に近いでしょう。

なお、企業によってはグループ内でゼネコンの仕事とデベロッパーの仕事を行っているケースも珍しくありません。また、大手になると企画の段階から参入する場合もあります。

デベロッパーとゼネコンの違いはだんだん薄れつつあるといえるでしょう。

なお、ゼネコンの代表的な企業には鹿島建設・清水建設・大林組・大成建設・竹中工務店などがあります。

これらの企業はスーパーゼネコンと呼ばれ、業界トップクラスの売上と実績を誇ります。

1000万円を超える場合も？デベロッパーの平均年収

デベロッパーの年収は企業の規模や種類、本人の職種や業績、年齢などによって異なるため、一概にいくらとはいえません。

全体的な平均年収は450万円程度でしょう。ただし、この金額は最大手から中小まで含めた平均の数値です。大手企業に限れば年収が1000万円を超えるところもたくさんあり、デベロッパーは基本的に高収入といえます。有価証券報告書によると、三井不動産の平均年収は1273万円、三菱地所は1267万円です（どちらも2021年12月31日時点）。

不動産業界というと、景気の影響を受けやすいとの印象を持っている人もいるかもしれません。しかし、デベロッパーに関しては比較的安定しているといえるでしょう。

デベロッパーの年収が高い理由は、ビル・マンションの建設や町の再開発など手掛けるプロジェクトの規模が大きく、それに伴って動く金額も高額なものになるからです。

また、デベロッパーは業界でも花形の仕事であり、優秀な人材が殺到します。より有能な人材を獲得するための競争が激しく、各社が給料を高く設定していることも影響しています。

なお、マイナビエージェントによると、ゼネコンの平均年収は415万円程度です。デベロッパーに劣らず、収入は決して悪くありません。

チームワークは必須！デベロッパーに就職するために必要な能力

デベロッパーへの転職を成功させるためには、どのような能力やスキルが必要なのかを知りたい人もいるでしょう。

まずは、当然ながら不動産の知識です。あればあるほど良いので、自信がない人は宅建の資格を取得するなどして学んでおくと良いでしょう。

また、協調性やコミュニケーション能力があることも重要なポイントとなります。これは、デベロッパーは大規模なプロジェクトを手掛けることが多く、多くの人間と協力や連携をしながら進めていく仕事だからです。

一人で完結できるものではないため、うまくチームワークを発揮できる人材が必要とされます。自分の意見も明確に持ちつつ、他人の意見にもしっかりと耳を傾けられ、柔軟に対応できる人であれば向いているでしょう。

仕事の性質上、自分で考えて企画を形にする力も必要です。開発に関わる多くの業者を統括管理する立場に立つため、人から指示を待つような姿勢では仕事になりません。

大手デベロッパーでは、グローバルに事業を展開しています。そのため、英語や中国語などの語学力が求められるケースもあります。

街の歴史を作る！デベロッパーの仕事の魅力

デベロッパーは、一つの街を作ったり地域を開発したりするなどスケールの大きな仕事に携われます。

担当する職務による違いはあるものの、基本的に自分のしたことや成果を地図に残せる仕事です。そこに魅力を感じる人も多いでしょう。

そもそも、ビルやマンション、商業施設などは、一度立てれば数十年の長いスパンで街に残ります。自分が建設に関わったものが街や社会に影響を与えていると考えると、日常生活ではまず味わえないような達成感ややりがいを覚えることでしょう。

先に述べたように、他業界と比べて年収も高い傾向にあります。成果次第でより大きく稼ぐことも可能です。高い収入が得られる点も、デベロッパーの魅力の一つといえます。

なお、ゼネコンも建設するという意味では同じような達成感が得られ、かつ年収も高い仕事です。とはいえ、ゼネコンで働くには建築士の国家資格を取得しているなど専門的な技術が必要とされます。

デベロッパーは、国家資格を取得してなくても不動産の知識や交渉力があれば活躍することが可能です。

デベロッパーの求人を探すなら

デベロッパーは、不動産開発全般に関わる仕事です。建設業務を取り仕切るゼネコンとは異なり、土地の確保や地域開発の企画、完成した建物の営業などが業務の中心となります。

規模の大きな事業に関われるため達成感ややりがいが大きく、年収も高めです。実務面でも収入面でも魅力的な仕事のため、デベロッパーに挑戦したいと考えている人は多いでしょう。ただし、人気も高いため、デベロッパーへの転職は容易ではありません。

また、採用されて働きはじめてから「思っていた仕事とは違う」「自分に向いた仕事ではなかった」などと思うことは避けたいものです。採用後のミスマッチが起こらないよう、応募にあたっては自分に適性があるかどうかを正確に見極める必要があります。転職先としてデベロッパーへの挑戦を考えているなら、プロの転職アドバイザーに相談することをおすすめします。

デベロッパーへの転職に関する詳細な情報が得られるだけでなく、手厚いサポートも受けられます。自信を持って転職活動が行えるでしょう。